Por: Departamento Tributario y Legal del Observatorio Sinaí

 

**El caos invisible del alquiler en efectivo: cómo el sistema impositivo está ahogando a inmobiliarias, propietarios y ciudadanos**

Controles que castigan, informalidad que crece, y una solución contable urgente.

El sistema tributario argentino no reconoce la realidad del mercado: alquileres que deben registrarse como ingresos propios, categorías que se desbordan, miedo a lo digital y contadores atrapados entre normas absurdas. Esta nota expone el problema con crudeza y propone soluciones contables y jurídicas viables para ordenar el juego.

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### 🔎 1. La trampa del efectivo: cuando todo queda a tu nombre

En muchos casos, las inmobiliarias **cobran los alquileres por cuenta y orden del propietario**, pero **ARCA y AFIP registran esos ingresos como si fueran propios** de la inmobiliaria o del agente que los percibe. ¿Resultado? Se dispara artificialmente el monto de facturación y:

* Se rompe el límite del **monotributo**.
* Se arruina la contabilidad del profesional.
* Se fuerza el paso a **responsable inscripto**, con carga tributaria inmanejable para pequeños operadores.

Esto **no solo afecta al profesional inmobiliario**: el propietario no factura, el cliente no tiene recibo válido, y **la informalidad se perpetúa**.

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### ⚠️ 2. Dinero físico: necesidad cultural o estrategia de supervivencia

En Argentina, la preferencia por el **dinero en mano** sigue vigente:

* **Por miedo a embargos, impuestos o desconfianza bancaria.**
* Porque **los bancos aplican percepciones del 35%**, embargos automáticos, retenciones de IVA, e informes a ARCA o AFIP que terminan perjudicando más de lo que ayudan.

Pero **la presión tributaria no da tregua**:

* Cada transferencia es fiscalizada.
* Cada ingreso digital se interpreta como tuyo.
* **No hay un sistema claro que separe el dinero de un tercero del tuyo**.

**Es como si un médico cobrara por cuenta de una prepaga, y el Estado le dijera: "ese ingreso es tuyo, pagá vos el impuesto"**. Absurdo.

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### 🧮 3. El cuello de botella contable

Los contadores tienen que hacer malabares para:

* Justificar ingresos que no son del agente.
* No pasar a categorías más altas.
* Evitar sanciones o inconsistencias ante AFIP/ARCA.

Pero no hay norma clara ni criterio uniforme. **El sistema castiga al que quiere hacer las cosas bien**, y deja vía libre a la informalidad.

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### ⚖️ 4. ¿Qué dice la ley hoy?

**Legalmente**, la inmobiliaria **no debe registrar como propios los alquileres que cobra por cuenta y orden de un tercero**, siempre que:

* El contrato esté claro.
* Exista constancia escrita del mandato.
* La facturación la emita el **propietario** (no la inmobiliaria).

📌 Según doctrina fiscal y jurisprudencia:

* Si hay **mandato expreso**, los ingresos no deberían ser considerados del agente inmobiliario.
* La inmobiliaria actúa como **intermediaria o comisionista**, y **solo debe tributar sobre su comisión**, no sobre el monto total.

🔍 Pero en la práctica, **ARCA y AFIP no lo reconocen automáticamente**. Por eso es vital documentar bien:

#### ✅ Solución contable:

1. Firmar contratos donde figure que el agente **cobra por cuenta y orden** del locador.
2. Hacer firmar **recibos de cobro** por separado entre inmobiliaria y propietario.
3. Emitir la inmobiliaria **factura solo por su comisión**.
4. Que el **propietario emita la factura del alquiler** al inquilino (aunque sea monotributista o exento).
5. Llevar un **registro interno separado** de fondos, incluso si el cobro es en efectivo.

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### 🛠️ 5. Reforma o colapso: ¿cuánto más se puede sostener esto?

El sistema actual está llevando a:

* **Inmobiliarias a trabajar en negro o con miedo.**
* Propietarios a evitar la bancarización.
* Inquilinos sin recibos válidos para créditos, garantías o deducciones.

**El costo de formalizarse es tan alto que la informalidad se volvió supervivencia.**

Mientras tanto, **la reforma fiscal prometida por el Gobierno sigue demorada**, y **las normas actuales son incompatibles con la economía real**. No se trata de evadir, sino de **poder trabajar sin hundirse**.

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### ✊ Cierre editorial

Si queremos un país donde la gente tribute con dignidad, **primero tiene que poder vivir con dignidad**. El sistema impositivo actual **castiga al productor, al comerciante, al agente y al que quiere hacer las cosas bien**. Mientras tanto, los verdaderos evasores operan impunes desde arriba.

**No hay República sin justicia fiscal. Y no hay justicia fiscal si el que trabaja es perseguido mientras el que acomoda se enriquece.**

La solución existe: se llama **claridad jurídica, segmentación realista y un sistema que distinga ingresos propios de ajenos**. Lo demás, es trampa.

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