Por: Observatorio de Transformación Inmobiliaria Sinaí

 

---

Reforma y Desregulación | 29 jun 2025

📉 Colapso silencioso, reforma inevitable
La caída del viejo orden inmobiliario: entre la crisis del sistema registral y el surgimiento de una nueva arquitectura legal descentralizada
15:28 | Por: Observatorio de Transformación Inmobiliaria

---

“No hay nada oculto que no haya de ser manifestado; ni escondido, que no haya de salir a luz.”
— Lucas 8:17

---

I. Un sistema en agonía que se resiste a morir

Argentina atraviesa un momento bisagra. Las estructuras que históricamente regularon la actividad inmobiliaria y jurídica —como los colegios profesionales y los registros de propiedad— muestran signos evidentes de obsolescencia. Lo que alguna vez fue garante de orden y legalidad hoy opera con lógicas burocráticas, cerradas y cada vez más alejadas de las necesidades del siglo XXI.

Franquicias, escribanos y colegios replican esquemas corporativos que concentran poder pero ofrecen poca trazabilidad real. Se defiende el “sello” más que la integridad del proceso. La exclusividad, mal entendida, se ha convertido en un sistema de control que debilita la confianza entre las partes y encarece las transacciones.

El Registro de la Propiedad, pieza clave del sistema jurídico, funciona con procesos lentos, fragmentados y sin capacidad para responder al dinamismo de los nuevos modelos de gestión digital. En muchas provincias, aún no existe un sistema de trazabilidad confiable ni interoperabilidad documental.

---

II. Tecnologías que incomodan porque iluminan

Conceptos como blockchain, trazabilidad distribuida, verificación descentralizada o redes sin intermediarios jerárquicos generan resistencia no por sus riesgos, sino por su potencial transformador. La mayoría de los ciudadanos aún los desconoce, y esa ignorancia opera —involuntariamente— como garantía de continuidad para las estructuras tradicionales.

El problema no es técnico, sino cultural: mientras los sistemas actuales permiten discrecionalidades (omisiones, dilaciones, privilegios informales), las nuevas tecnologías proponen estructuras donde cada paso queda registrado y validado por múltiples actores. Eso incomoda a quienes basan su poder en la opacidad o la dependencia de sellos.

---

III. Milei y el rediseño legal que no se nombra

El actual gobierno, liderado por Javier Milei, ha iniciado una reconfiguración legal silenciosa pero profunda. A través de la Ley Bases, los DNU y los proyectos de validación privada e identidad digital, se abre paso una transformación estructural que, sin decirlo abiertamente, cuestiona el monopolio estatal sobre el registro, la certificación y el control jurídico.

Por primera vez en décadas, se insinúa la posibilidad de reconocer estructuras descentralizadas como parte del sistema legal. Es un cambio que no se impone desde el Estado, pero se habilita: deja espacio para que iniciativas privadas, transparentes y colaborativas comiencen a operar bajo nuevas lógicas.

Este giro no es menor. Supone repensar el contrato social desde otro paradigma: menos vertical, más distribuido; menos burocrático, más verificable.

---

IV. Modelos emergentes: trazabilidad, colaboración y confianza

Frente al desgaste institucional, empiezan a surgir propuestas de base territorial que combinan tecnología, ética profesional y acuerdos voluntarios entre pares. No dependen de franquicias internacionales ni de reguladores cerrados. Funcionan como redes de colaboración donde cada paso del proceso es compartido, verificado y abierto a revisión.

Estos modelos no niegan la legalidad vigente, pero la complementan y muchas veces la superan en eficacia y confianza. En ciudades como Olavarría, por ejemplo, ya se observan redes de actores inmobiliarios que operan con procesos más ágiles, documentación pública compartida, y acuerdos basados en compromisos verificables.

La clave no está en reemplazar la ley, sino en demostrar que el orden también puede surgir desde abajo, desde acuerdos éticos, desde la trazabilidad entre partes, sin necesidad de estructuras parasitarias.

---

V. Lo que viene: disputa cultural más que técnica

Esta transición no será lineal ni pacífica. A medida que los modelos descentralizados avancen, crecerá la reacción defensiva de quienes ven amenazados sus privilegios. Ya se observan tensiones: campañas de desprestigio, amenazas legales, lobby legislativo. El conflicto no es técnico: es cultural y simbólico.

Lo nuevo no impone. Lo nuevo propone. Pero en su sola existencia pone en evidencia la fragilidad del viejo orden.

---

VI. El fundamento olvidado

La historia está llena de ejemplos en los que el sistema desecha las soluciones que más necesita, simplemente porque no encajan con sus estructuras de poder. Pero muchas veces esas soluciones terminan siendo el nuevo fundamento.

Hoy, en los márgenes del sistema, se construyen alternativas que —lejos de ser marginales— representan el germen de un nuevo orden. Una arquitectura más transparente, colaborativa, validada colectivamente y con rostro humano.

La transformación ya comenzó. Aunque todavía no tenga nombre oficial, ya tiene forma.

---

Por: Observatorio de Transformación Inmobiliaria
Olavarría, Argentina – 2025