Por: Redacción Sinaí Olavarría

 

📌 Introducción: entre la norma y la realidad

Durante décadas, el desarrollo inmobiliario argentino funcionó al margen del crédito bancario, operando con estructuras alternativas como fideicomisos, inversores particulares y pactos con proveedores. Sin embargo, el reciente marco normativo (DNU 1017/2024, resolución conjunta de julio 2025 y disposiciones del Registro de CABA) trae consigo dos herramientas inéditas: las hipotecas divisibles y el registro de boletos de compraventa.

Según Damián Tabakman (presidente de la CEDU), Sonia Lukaszewicz (escribana) y Juan Pablo Pinelli (constructor), estas herramientas podrían redefinir no solo la operatoria del mercado en pozo, sino también restituir la confianza institucional en un país acostumbrado al papel suelto y a la informalidad estructural.

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🏦 Hipotecas divisibles: una revolución con freno de mano

La figura de la hipoteca divisible permite que un solo crédito se reparta en múltiples unidades funcionales, disociando las deudas pendientes de las canceladas. Así, se protegería al comprador cumplidor, que obtendría su título libre de cargas, mientras que el desarrollador y los inversores acceden a un sistema más flexible.

Pero el desafío está en otro lado: los bancos todavía no están listos. Ni los privados ni los públicos han implementado líneas específicas para este modelo. Y nadie en el sistema financiero quiere quedar como el prestamista de una obra que jamás se termina.

💬 “No alcanza con un decreto. Hace falta que la banca se involucre y que se pueda garantizar que la unidad será entregada en tiempo y forma”, advirtió Tabakman con crudeza quirúrgica.

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🧾 Registro de boletos: trazabilidad como defensa

Históricamente, los boletos de compraventa no se inscribían. Eso permitía fraudes, ventas múltiples de la misma unidad o la simple pérdida del documento. Hoy, la registración notarial del boleto en un folio especial —con afectación voluntaria y trazabilidad total— ofrece un blindaje jurídico para el comprador de pozo.

Lukaszewicz fue clara: “El notariado está preparado. Hoy podemos darle al inversor trazabilidad y seguridad sin esperar al final de la obra.”

El punto clave es que el boleto registrado, con al menos un 25% del precio abonado, otorga incluso privilegios sobre otros acreedores.

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⚖️ La otra cara: impuestos, burocracia y márgenes en extinción

El sistema no está exento de dificultades. La carga impositiva (sellos al 3,5% en CABA), la lentitud en las habilitaciones de planos (como en La Matanza), y la imposibilidad de acceder a crédito en proyectos aún no escriturables, sigue ahogando a los desarrolladores.

📉 Mientras los costos de obra aumentaron un 100%, los precios solo subieron un 15%. Resultado: márgenes destruidos y obras frenadas.

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🔄 ¿Un ciclo nuevo? ¿O un déjà vu con marco legal?

Lo que plantea el panel es contundente: el mercado inmobiliario argentino necesita normalizarse, como ya sucede en Colombia, México o Perú. Allá, el desarrollador trabaja de la mano del banco, que financia desde el pozo hasta la entrega.

Pinelli sostuvo que eso requiere bancos con áreas técnicas, con equipos que entiendan la obra y que puedan seguir avances reales. Hoy no existen.

Pero la tendencia es irreversible: se ve en los que están comprando tierra, armando estructura y anticipando el nuevo ciclo.

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🌱 ¿Qué puede aprender Sinaí MLS de este debate?

1. La trazabilidad ya no es un lujo, es una demanda social. El registro de boletos empalma con el principio del MLS de orden, confianza y transparencia en cada paso.

2. El crédito será el nuevo oxígeno. Aunque aún no llegó al pozo, está claro que los desarrolladores que ordenen su estructura legal y documental, estarán mejor posicionados.

3. Los notarios y escribanos son aliados estratégicos. No para controlar, sino para dar seguridad a todos los actores del ciclo inmobiliario.

4. El comprador final quiere certezas. El marketing vacío ya no alcanza. Se busca reputación, cumplimiento y estructura.

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🧭 Conclusión: ¿oportunidad para pocos o renacimiento del acceso a la vivienda?

La aparición de estas nuevas herramientas legales parece abrir un nuevo capítulo en el mercado inmobiliario argentino. Pero como toda oportunidad, viene con un filtro: el que no se profesionalice, quedará afuera.

Como bien dijeron los entrevistados, no basta con tener “optimismo de PowerPoint”. Hace falta estructura, trazabilidad, compromiso y un nuevo tipo de liderazgo desarrollador.

Desde el Observatorio Sinaí, creemos que esta es la oportunidad para que la clase media vuelva a soñar con su vivienda propia, pero solo si el sistema logra salir del caos informal y abrazar una ética profesional compartida.

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